Abnahmen
Unsere Leistungen
- Teilabnahmen
- Abnahme von Einzelgewerken
- Abnahme nach schlüsselfertiger Herstellung
- Abnahme Gemeinschaftseigentum - Sondereigentum
- Abnahmen bei Wohnungsübergabe
- Prüfung/Abnahme bei Ablauf Gewährleistung
- Baubegleitende Abnahmen (Controlling)
Abnahmen sind ein entscheidender Vorgang im Baugeschehen. Mit der Abnahme
tritt die Beweislastumkehr ein, d.h. ist vorher die Firma beweispflichtig, alles
richtig gemacht zu haben, muss nach Abnahme der Bauherr diese Beweise führen.
Daher sind Abnahmen von Bauwerken von größter Bedeutung. Es sind zu
unterscheiden:
- Teilabnahmen (nur zur technischen Klärung, ohne Beweislastumkehr und ohne
Beginn von Gewährleistungsfristen)
- Abnahme von Einzelgewerken
- Abnahme nach schlüsselfertiger Herstellung (Bauträger -
GU=Generalunternehmer)
- Abnahme Gemeinschaftseigentum - Sondereigentum
- Abnahmen bei Wohnungsübergabe
- Prüfung/Abnahme bei Ablauf Gewährleistung
Aufgrund der rechtlichen Brisanz dieser Abnahmen, sollten diese unbedingt
sachkundig durchgeführt werden. Auch wenn Architekten und andere Planer am
Objekt beteiligt sind, auch sonst ein gutes Verhältnis besteht, sollte man
solche Abnahmen immer mit externen, unbeteiligten Dritten durchführen. Die
Vorteile wiegen die Kosten mehr als auf. Generell gilt:
- zur Abnahme sind Unterlagen vorzulegen: sind alle Pläne da, alle
Genehmigungen erteilt, wurde nach Plan gebaut, sind alle Nachweis gegeben.
Zu nennen sind hier
- Baugenehmigung
- Entwässerungsgenehmigung
- Prüfbescheide (Prüfstatiker, Denkmalschutz, Bodendenkmalsamt ....)
- sind Statik, Bewehrungspläne, Schalpläne vorhanden
- Werkpläne, Details
- Prüfprotokolle für Entwässerung, Festigkeiten Beton, Nachweise für
Bauteile
- Leistungsverzeichnisse (was ist vereinbart, was tatsächlich gebaut)
- der Sachverständige prüft hinsichtlich seiner Erfahrungen anders, als
der, der das Objekt geplant oder gebaut hat. Diese andere Sicht ist
hilfreich und deckt frühzeitig Mängel auf, wo Lösungen noch billig und
ohne Schäden möglich sind
- für die Baufirmen hat diese Abnahme auch den Vorteil, dass die Abnahme
die ordnungsgemäße Erstellung bescheinigt und die Zahlung erfolgen kann.
Abzüge wegen Mängel oder fehlender Leistungen lassen sich hier auch genau
festlegen => Minderung von Streit
- bei kritischen Punkten, die nicht mehr einsehbar sind, Zweifel bestehen,
kann bei der Abnahme eine Regelung getroffen werden, z.B. Verlängerung der
Gewährleistung, Verweigerung Abnahme, Beweise durch Baufirma, Einbehalte
von Rechnungen . Dies ist häufig bei Kellerabdichtungen erforderlich, da
diese meist schon nicht mehr zugänglich sind. Es empfiehlt sich daher,
nicht nur eine Endabnahme sondern je nach Baufortschritt zusätzlich
Teilabnahmen zu machen (etwa 6-10 sind zu empfehlen). Hinweis: Abnahmen
zahlt derjenige, der sie beauftragt und sind nicht mit den Kostenregelungen
wie bei Mängeln zu vergleichen
- mit der Abnahme sind alle sichtbaren Mängel und Schäden übernommen
(weitgehend), verborgene Schäden und Mängel allein sind für die Dauer der
Gewährleistung noch Reklamierbar, jedoch mit erhöhtem Aufwand
(Beweispflicht).
- Mit der Abnahme wird die Gewährleistungsdauer genau festgelegt
(Protokoll)
Man beachte: vor Abnahme kostet die Mangelbeseitigung und die Beweiserhebung
des Mangels den Bauherrn meist kein Geld, später ist er allein Kostenpflichtig
und muss hoffen, zum Ende des Verfahrens diese Kosten erstattet zu bekommen.
Beachtet man dabei die persönliche Belastung, die aufgezwungenen Vergleiche
(Prozessökonomie), das Risiko schlechter Sachverständiger und Rechtsanwälte,
träger Gerichte ...., dann sollte kein kluger Bauherr auf qualifizierte
Abnahmen verzichten. Hier zu sparen ist genau das falsche Ende. Man sollte
sich folgenden Grundsatz merken:
Vertrauen muss man
sich leisten können
Wenn man genug Geld und Zeit hat für Bauprozesse, dann kann man vertrauen,
ansonsten sollte man niemals darauf sich verlassen, sondern immer auf Kontrolle
durch einen unabhängigen Dritten achten. In meiner Praxis musste ich leider oft
feststellen, dass gerade die Bauplaner, die zwar nach Auftrag für den Bauherrn
tätig sein sollten und die Firmen überwachen, meist nur damit beschäftig
waren, ihre eigenen Fehler klein zu halten, den Aufwand niedrig und in
Kooperation mit den Firmen (mit denen sie ja meist längere
Geschäftsbeziehungen haben), die Bauschäden zu verheimlichen und über die
Gewährleistung zu bringen. Auf Abnahmen durch den planenden oder
Bauüberwachenden Architekten/Ingenieur/Planer kann man im Grunde
verzichten. So zumindest meine Erfahrung im täglichem Geschäft.
Nach Ablauf der Gewährleistung besteht kein Anspruch mehr auf die Behebung
der Mängel (außer in Ausnahmefällen von Vorsatz und Organisationsverschulden
=> sehr schwer nachweisbar)